Coro­na-Pan­de­mie und Ver­mie­tung

Am 27.03.2020 hat der Bun­des­tag das Gesetz zur Abmil­de­rung der Fol­gen­der COVID-19-Pan­de­mie im Zivil‑, Insol­venz- und Straf­ver­fah­rens­recht” beschlos­sen. Die­ses Gesetz kann Aus­wir­kun­gen auf Sie als Immo­bi­li­en­ver­wal­ter und/oder Ver­mie­ter haben.

Aus die­sem Anlass möch­te ich Sie im Fol­gen­den kurz auf die beschlos­se­nen Rege­lun­gen für die Ver­mie­tung (Wohnraum‑, Gewer­be­ver­mie­tung und Pacht) hin­wei­sen.

1. Was wur­de zuguns­ten der Mieter/Pächter gere­gelt
Das Recht als Ver­mie­ter, Miet- und Pacht­ver­hält­nis­se (Wohn­raum und Gewer­be) wegen Zah­lungs­rück­stän­den zu kün­di­gen, wird für einen begrenz­ten Zeit­raum ein­ge­schränkt. Die­se Ein­schrän­kung gilt für die Fäl­le, in denen die Rück­stän­de auf den Aus­wir­kun­gen der Coro­na-Pan­de­mie beru­hen. Die Rege­lung ist auf den Zeit­raum vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 begrenzt.

2. Die Pflicht zur frist­ge­rech­ten Zah­lung bleibt aber bestehen
Die Pflicht des Mie­ters oder Päch­ters zur frist­ge­rech­ten Zah­lung bleibt jedoch auch in die­ser Zeit bestehen.

Zah­lungs­rück­stän­de aus dem Zeit­raum 1. April bis 30. Juni 2020 berech­ti­gen den Ver­mie­ter – für die Dau­er von 24 Mona­ten – nicht zur Kün­di­gung. Erst, wenn der Mie­ter oder Päch­ter die Zah­lungs­rück­stän­de auch nach dem 30. Juni 2022 noch nicht begli­chen hat, kann ihm wie­der gekün­digt wer­den. Mit den Rege­lun­gen soll ver­hin­dert wer­den, dass infol­ge vor­über­ge­hen­der Ein­nah­me­aus­fäl­le durch die Coro­na-Pan­de­mie Wohn­raum­mie­ter ihr Zuhau­se und Mie­ter oder Päch­ter gewerb­li­cher Räu­me und von Grund­stü­cken die Grund­la­ge ihrer Erwerbs­tä­tig­keit ver­lie­ren.

3. Was ist mit Zah­lungs­rück­stän­den aus frü­he­ren Zeit­räu­men?
Die Rege­lung erfasst nur die Kün­di­gung wegen Zah­lungs­rück­stän­den aus den Mona­ten April bis Juni 2020. Gibt es Zah­lungs­rück­stän­de aus frü­he­ren Zeit­räu­men, die zur Kün­di­gung berech­tig­ten oder sons­ti­ge Kün­di­gungs­grün­de des Ver­mie­ters (z. B. Eigen­be­darf oder auf­grund Fehl­ver­hal­tens des Mie­ters gegen­über dem Ver­mie­ter) soll eine Kün­di­gung wei­ter­hin zuläs­sig sein.

4. Wel­chen Nach­weis muss der Mieter/Pächter zur Begrün­dung des Zah­lungs­rück­stands erbrin­gen?
Ein Mie­ter soll­te dem Ver­mie­ter mit­tei­len, wenn er infol­ge der COVID-19 Pan­de­mie zeit­wei­se kei­ne Mie­te zah­len kann. Er muss dies im Streit­fall dem Ver­mie­ter auch glaub­haft machen. Zur Glaub­haft­ma­chung kann er sich ent­spre­chen­der Nach­wei­se, einer Ver­si­che­rung an Eides Statt oder sonst geeig­ne­ter Mit­tel bedie­nen. Hier­für kom­men nach dem Bun­des­jus­tiz­mi­nis­te­ri­um bspw. in Fra­ge: 

  • Der Nach­weis der Antrag­stel­lung bezie­hungs­wei­se die Beschei­ni­gung über die Gewäh­rung staat­li­cher Leis­tun­gen
  • Beschei­ni­gun­gen des Arbeit­ge­bers oder ande­re Nach­wei­se über das Ein­kom­men bezie­hungs­wei­se über den Ver­dienst­aus­fall.

Mie­ter oder Päch­ter von Gewer­be­im­mo­bi­li­en kön­nen dies auch dadurch glaub­haft machen, indem sie 

  • die behörd­li­che Ver­fü­gung vor­le­gen,

mit denen ihnen der Betrieb unter­sagt oder erheb­lich ein­ge­schränkt wird. Dies betrifft der­zeit etwa Gast­stät­ten oder Hotels, deren Betrieb zumin­dest für tou­ris­ti­sche Zwe­cke in vie­len Bun­des­län­dern unter­sagt ist.

5. Kann der Ver­mie­ter spä­ter Ver­zugs­zin­sen ver­lan­gen?
Das kommt auf den Ein­zel­fall an – aber grund­sätz­lich ja. Denn die Mie­ten blei­ben wei­ter regu­lär fäl­lig. Bezahlt ein Mie­ter die fäl­li­ge Mie­te nicht frist­ge­recht, dann kommt er grund­sätz­lich in Ver­zug. Der Ver­mie­ter kann dann – bis der Betrag begli­chen ist – hier­für Ver­zugs­zin­sen ver­lan­gen.

6. Kann der Zeit­raum für den Zah­lungs­auf­schub über den Juni 2020 hin­aus ver­län­gert wer­den?
Soll­te sich her­aus­stel­len, dass der Zeit­raum von April bis Juni 2020 nicht aus­reicht, um die wirt­schaft­li­chen Fol­gen der Kri­se für Mie­ter von Wohn­räu­men oder Gewer­be­räu­men abzu­fe­dern, kann die­ser Zeit­raum nach Arti­kel 5 § 4 des Geset­zes durch Rechts­ver­ord­nung zunächst um wei­te­re drei Mona­te und dann gege­be­nen­falls auch noch ein wei­te­res Mal unter Betei­li­gung des Bun­des­tags ver­län­gert wer­den.

7. Wie gehen Sie als Immo­bi­li­en­ver­wal­ter und/oder Ver­mie­ter vor?
Soll­ten Mieter/Pächter Zah­lun­gen ein­stel­len, dann wäre es vor­teil­haft, wenn Sie den Mieter/Pächter zunächst zur Über­mitt­lung ent­spre­chen­der Nach­wei­se auf­for­dern. Zugleich wäre es vor­teil­haft, wenn Sie den Mieter/Pächter dar­auf hin­wei­sen, dass die frist­ge­rech­te Zah­lungs­pflicht wei­ter besteht.

Ger­ne prü­fe ich für Sie ent­spre­chen­de Zah­lungs­ein­stel­lun­gen, prü­fe über­mit­tel­te Nach­wei­se des Mieters/Pächters und schrei­be Mieter/Pächter ent­spre­chend an. Dar­über hin­aus ste­he Ihnen bei Fra­gen in die­sem Kon­text ger­ne zur Ver­fü­gung.

Blei­ben Sie gesund!