Umsatz­steu­er im Immo­bi­li­en­recht

Am 03.06.2020 hat die Regie­rungs­ko­ali­ti­on über­ra­schend im Rah­men ihres Kon­junk­tur- und Kri­sen­be­wäl­ti­gungs­pa­kets ver­kün­det, den Umsatz­steu­er­satz von 19% auf 16% bzw. von 7% auf 5% abzu­sen­ken. Die­se Rege­lung soll – vor­be­halt­lich der Zustim­mung durch Bun­des­tag und Bun­des­rat zum 1.7.2020 in Kraft tre­ten und dann bis ein­schließ­lich 31.12.2020 – also auf 6 Mona­te – befris­tet sein.

Die Rege­lung könn­te Aus­wir­kun­gen auf Sie als Immo­bi­li­en­ver­wal­ter und/oder Ver­mie­ter und bei lau­fen­den und zukünf­ti­gen Bau­leis­tun­gen haben. 

Aus die­sem Anlass möch­te ich Sie im Fol­gen­den kurz auf zu beach­ten­de Aspek­te im Immo­bi­li­en­be­reich (Wohnraum‑, Gewer­be­ver­mie­tung und Pacht, Bau­leis­tun­gen) hin­wei­sen.

Wich­tig in die­sem Kon­text ist zunächst, wor­auf es bei der Ent­ste­hung der Umsatz­steu­er ankommt: den Leis­tungs­zeit­raum. Für die Ermitt­lung der kor­rek­ten Umsatz­steu­er muss daher fest­ge­stellt wer­den, wann die Leis­tung aus­ge­führt ist. Nicht rele­vant ist, ob der Unter­neh­mer sei­ne Umsät­ze nach ver­ein­nahm­ten Ent­gel­ten (Ist-Besteue­rung) oder nach ver­ein­bar­ten Ent­gel­ten (Soll-Ver­steue­rung) besteu­ert. Nicht rele­vant ist auch eine Ver­ein­ba­rung über Anzah­lun­gen oder Vor­aus­zah­lun­gen.

1. All­ge­mein unrich­ti­ger Steu­er­aus­weis

All­ge­mein besteht das Pro­blem dar­in, wenn bei Rech­nun­gen für Leis­tun­gen in dem Zeit­raum vom 01.07.2020 bis ein­schließ­lich 31.12.2020 die Höhe des Umsatz­steu­er­sat­zes nicht ange­passt wird.

Bei­spiel: Stellt ein Unter­neh­mer für eine Leis­tung nach dem 01.07.2020 eine Rech­nung noch mit dem alten Umsatz­steu­er­satz i. H. v. 19%, so hat er zu viel Umsatz­steu­er aus­ge­wie­sen, da der nun rich­ti­ge Umsatz­steu­er­satz 16% beträgt. Der zu hoch aus­ge­wie­se­ne Umsatz­steu­er­be­trag wird von ihm geschul­det. Der zu hoch aus­ge­wie­se­ne Umsatz­steu­er­be­trag kann aber von einem vor­steu­er­ab­zugs­be­rech­tig­ten Unter­neh­mer nicht als Vor­steu­er abge­zo­gen wer­den.

Es ent­steht also für bei­de – den rech­nungs­stel­len­den Unter­neh­mer und den rech­nungs­emp­fan­gen­den Unter­neh­mer – ein Gap zwi­schen der eigent­lich gesetz­lich geschul­de­ten Umsatz­steu­er und der tat­säch­lich zu zah­len­den Umsatz­steu­er.

2. Miete/Pacht – Gewer­be­raum­mie­te

Beson­de­re Pro­ble­me erge­ben sich auch bei lang­fris­ti­gen Ver­trä­gen, die über den Zeit­punkt des Steu­er­satz­wech­sels hin­aus aus­ge­führt wer­den. Dies ist ins­be­son­de­re bei der Miete/Pacht (Gewer­be­raum­mie­te) der Fall.

Bei Miete/Pacht han­delt es sich um Dau­er­leis­tun­gen. Hier muss für die jewei­li­ge Teil­leis­tung (bspw. häu­fig die Abrech­nung pro Kalen­der­mo­nat) auf eine kor­rek­te Rech­nungs­stel­lung geach­tet wer­den. Wird für die Ver­mie­tung ab dem 01.07.2020 wei­ter­hin bspw. die Umsatz­steu­er i. H. v. 19% aus­ge­wie­sen, so ist die­se über­höht aus­ge­wie­se­ne Umsatz­steu­er den­noch geschul­det.

Auch muss geprüft wer­den, ob in Ver­trä­gen oder bei Dau­er­rech­nun­gen ggf. eine Anpas­sung oder Kor­rek­tur der Abrech­nung vor­ge­nom­men wer­den muss.

3. Bau­leis­tun­gen

Ins­be­son­de­re bei Bau­leis­tun­gen ergibt sich teil­wei­se ein beson­de­res Pro­blem: Bei die­sen liegt in der Regel nicht die Vor­aus­set­zung für Teil­leis­tun­gen vor. So wer­den zwar in der Pra­xis häu­fig wirt­schaft­lich abgrenz­ba­re Leis­tun­gen aus­ge­führt. Über­wie­gend fehlt es aber dann an einer Ver­ein­ba­rung von Teil­leis­tun­gen, die auch ein­zeln als Teil­leis­tung abge­nom­men wer­den und damit umsatz­steu­er­lich als Teil­leis­tung aner­kannt wer­den.

Die­ser Aspekt kann Vor- und Nach­tei­le für den Bau­her­ren haben.

Wird eine ein­heit­li­che Bau­leis­tung zwi­schen dem 01.07.2020 und ein­schließ­lich dem 31.12.2020 aus­ge­führt, unter­liegt die gesam­te Leis­tung dem neu­en und tem­po­rä­ren Umsatz­steu­er­satz i. H. v. 16%. Dies gilt auch unab­hän­gig davon, in wel­chem Umfang schon Anzah­lun­gen noch zu dem alten Umsatz­steu­er­satz i. H. v. 19% geleis­tet wor­den sind.

Ins­be­son­de­re der Aspekt der Teil­leis­tung bei Bau­leis­tun­gen bedarf ggf. der genau­en Abstim­mung und Prü­fung. Hier stellt sich die Fra­ge, ob es gene­rell sinn­voll ist, nun Teil­leis­tun­gen zu ver­ein­ba­ren. Ins­be­son­de­re bei der Ver­ein­ba­rung von Teil­leis­tun­gen ist dann näm­lich zu beach­ten, dass nach § 13 Abs. 4 VOB/B die Ver­jäh­rung eines Män­gel­an­spruchs mit der Teil­ab­nah­me beginnt. Zugleich soll­te abge­stimmt wer­den, ob durch den Bau­un­ter­neh­mer und Archi­tek­ten nur eine Schluss­rech­nung und kei­ne Teil-Schluss­rech­nung (wür­de ggf. zu einer Teil-Leis­tung füh­ren) erstellt wer­den darf/soll.

4. Fazit

Da die Ände­rung des Umsatz­steu­er­sat­zes sehr kurz­fris­tig erfol­gen kann, bie­tet es sich an, dass Sie sich zeit­nah mit einem Steu­er­be­ra­ter hin­sicht­lich der steu­er­li­chen Gestal­tung bei der Rech­nungs­stel­lung abstim­men. 


Zugleich wäre es vor­teil­haft, vor­han­de­ne Ver­trä­ge (Dau­er­ver­trä­ge aber auch Ein­zel­ver­trä­ge) zeit­nah anwalt­lich prü­fen zu las­sen, ob hier ggf. Anpas­sun­gen (bspw. Ver­ein­ba­rung von Teil­leis­tun­gen oder der expli­zi­te Aus­schluss von Teil­leis­tun­gen) vor­zu­neh­men sind.

Für Fra­gen hin­sicht­lich der Prü­fung und Anpas­sung von Ver­trä­gen ste­he ich Ihnen ger­ne zur Ver­fü­gung.